 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Vinex kwaliteit
Dit onderzoek behelst een inventarisatie en evaluatie van de kwaliteit van de VINEX-uitleglocaties. De achtergrond wordt daarbij gevormd door de kritiek die op VINEX is geleverd, zowel positief als negatief al zal bekend zijn dat de negatieve kritiek sterk overheerst. Het onderzoek wil verder:
Voor dit onderzoek is van zoveel mogelijk VINEX-uitbreidingslocaties documentatie verzameld. Voor de kwaliteitsbeoordeling is een multi-criteria analyse ontwikkeld. Daarbij worden uiteenlopende kwaliteitsvisies gehanteerd, waarin de hoofdelementen uit de kritiek tot uitdrukking komen. Kritiek op de VINEX-resultaten VINEX heeft een slechte naam. Eerst ging de kritiek vooral over de achterliggende filosofie van compactheid. De één vond die niet ver genoeg gaan en de ander vond het te dirigistisch. Bij de kritiek op de resultaten van VINEX zijn die twee lijnen nog steeds herkenbaar. Te weinig stad, niet dicht genoeg volgens sommigen. Te weinig gericht op de wensen van de potentiële kopers van de woningen volgens anderen. Dat laatste verwijt is relatief sterker geworden. De vaak negatieve reacties op de VINEX-resultaten hebben daarnaast nog een culturele ondertoon. Saai, vlees noch vis, overal hetzelfde, een groen vernis dat eentonigheid moet maskeren… architectuurcritici sparen de VINEX-resultaten niet en politici zorgen voor een constante stroom van negatief commentaar. Kwaliteitsvisies De kritiek verwijst naar uiteenlopende kwaliteitsvisies, afgezien van kritiek die zichzelf tegenspreekt en verwijten die juist het succes van de VINEX-resultaten impliceren (leegstand in zwakke delen van de voorraad elders). Voor dit onderzoek zijn vijf kwaliteitsvisies uitgewerkt: woningmarkt, emancipatie, duurzaamheid, cultuurlandschap en compacte stad. Ze zijn bewust enigszins gechargeerd ingevuld. Bij de multi-criteria analyses wordt zichtbaar hoe de waardering verandert als men van de ene op de andere kwaliteitsvisie overstapt. Woningmarkt en duurzaamheid zijn te beschouwen als de twee dominante visies. VINEX-uitleglocaties vergeleken De VINEX-locaties zijn bij de verschillende kwaliteitsvisies onderling vergeleken en ze zijn vergeleken met een twaalftal tamelijk recente uitbreidingslocaties. Die twaalf referentielocaties kunnen worden beschouwd als succesvolle voorgangers, waarmee de lat voor de VINEX-resultaten bepaald niet laag is gelegd. Bij bijna alle kwaliteitsvisies blijken de VINEX-uitleglocaties beter te scoren, behalve bij de compacte stad; daarbij moet worden aangetekend dat, vooral door het beperkte aantal referentiewijken, onzekerheid blijft bestaan bij de compacte-stadvisie en de duurzaamheidsvisie. Vooral bij de cultuurlandschapsvisie scoren de VINEX-wijken gemiddeld beter dan hun voorgangers. All stars en rode lantaarns Van de ruim vijftig uitleglocaties zijn er vijf die op alle fronten (bij alle kwaliteitsvisies) gemiddeld hoger scoren dan de andere plannen. Deze ‘all stars’ (twee in Almere en één in Barendrecht, Nijmegen en Breda) slagen erin om een goede score bij de woningmarktvisie te combineren met een goede score op duurzaamheid. Om hoog te scoren moet men juist die combinatie weten te bereiken naast een solide ‘basiskwaliteit’ (kenmerken die bij vrijwel alle kwaliteitsvisies tenminste redelijk worden gewaardeerd). De Eilandenbuurt in Almere, die als no.1 uit de bus komt, scoort bij vier kwaliteitsvisies no.1 en bij de woningmarktvisie no.2. Omgekeerd is er een groep van zeven plannen die bij alle kwaliteitsvisies gemiddeld minder scoren dan de anderen: de rode lantaarns. Springers Als men overstapt van de duurzaamheidsvisie op de woningmarktvisie zakt IJburg (Amsterdam) meer dan dertig plaatsen in de rangorde, terwijl Stadspark (Groningen) er meer dan dertig stijgt. Bij zulke ‘springers’ maakt het dus veel uit van welke kwaliteitsvisie men uitgaat. Bij een kleine dertig van de ruim vijftig locaties blijft de positieverandering echter beperkt tot hooguit vijf plaatsen – het oordeel over zulke locaties verschilt niet veel, of men nu duurzaamheid dan wel de woningmarkt het belangrijkst vindt. Grootsteeds versus suburbane concurrentie De grootsteedse locaties zijn de vaak grote uitleglocaties in de Randstad. Ze worden gekenmerkt door een hogere dichtheid van 35 woningen per hectare of meer. In samenhang daarmee blijft het aandeel twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen beperkt. Bij deze locaties is de concurrentie van het suburbane aanbod gering. Het aanbod van bestaande koopwoningen in de grote steden is bovendien zo beperkt, dat ook van die kant weinig concurrentie wordt gevoeld. Buiten de Randstad dicteert die concurrentie van het suburbane aanbod wel degelijk de ontwikkeling van de VINEX-locaties. Dat leidt tot een lagere dichtheid en grotere aandacht voor het verkleinen van afzetrisico’s. De Randstadlocaties hebben die tucht van de markt nog niet in volle hevigheid gevoeld. Wanneer de markt in de Randstad ook meer verzadigd raakt, valt te verwachten dat de woonconsumenten aanpassingen zullen afdwingen ten aanzien van dichtheid, woningtypes, parkeren en dergelijke. VINEX-uitleglocaties zullen zich aanpassen als de (markt)omstandigheden veranderen, zoals de locaties buiten de Randstad al laten zien. VINEX: gewoon… Wie de resultaten van de kwaliteitsvergelijking ziet, vraagt zich af hoe het komt dat VINEX zo’n slechte pers heeft. Ten dele komt dat door de pretenties waarmee het VINEX-beleid werd omringd. De VINEX-convenanten zijn eerder een andere uitvoeringstechniek dan een drastische beleidsverandering. Er is een grote mate van continuïteit in de ontwikkeling van uitlegwijken. De VINEX-uitleglocaties zijn ‘gewone’ woonwijken, die een onderdeel vormen van een stedelijk netwerk zonder daarin een bijzondere (kern)functie te vervullen. De belangrijkste verandering die bij de VINEX-locaties valt te constateren is de stap die wordt gezet in de richting van de individuele woonconsumenten. Maar zelfs in dat opzicht is VINEX veeleer een halfweg station. … maar ook bijzonder Gewone nieuwe woonwijken, over het algemeen beter dan de voorgaande generatie. Bij de VINEX-locaties valt in dat verband op dat er op het gebied van de integratie van landschapsontwikkeling en stedenbouw veel vooruitgang is geboekt. Ook de aandacht die aan de waterhuishouding wordt besteed, is een stap vooruit. Voor wie niet wordt verblind door het grote aantal eengezinskoopwoningen, valt er veel te ontdekken bij de VINEX-locaties. Er zijn VINEX-locaties met duurzame niches. Locaties met fascinerende ‘watermachines’. Locaties met een ‘gedurfd-traditionele’ opzet. De VINEX-generatie uitleglocaties versnellen veranderingen die al aan de gang waren bij de nieuwbouw. Misschien sluiten de prestaties minder aan bij de punten waar de discussie zich op toespitste, zoals stedelijkheid. Dat maakt die prestaties echter niet minder interessant. Aanbevelingen VINEX is een halfwegstation op weg naar nieuwbouw op maat voor individuele woonconsumenten. Dat is wellicht wat overschaduwd door de onvoorziene expansie van de vraag naar koopwoningen door de economisch gunstige omstandigheden en de grote aantallen tweeverdieners die zich geconfronteerd zagen met een beperkt en weinig flexibel aanbod. Maar dat is een meer conjuncturele, tijdelijke zaak. Aanpassingen zouden zich minder op zaken moeten richten die te maken hebben met die tijdelijke machtsposities als wel op het zetten van verdere stappen in de richting van nieuwbouw op maat. Tegelijkertijd zal ruimte moeten worden geboden voor aanpassingen op de grootsteedse locaties wanneer de markt daar meer verzadigd raakt: grotere woningen, lagere dichtheid, meer vrijstaand en twee-onder-een-kap en meer flexibiliteit ten aanzien van het parkeren. In wijken met een dichtere pakking verdienen ook de beheersaspecten meer aandacht. De zorgen voor de toekomst van de VINEX-wijken die door sommigen zijn uitgesproken moeten vooral in hun relatieve verband worden gezien: wat zal de positie van deze wijken zijn vergeleken met de ruim 6 miljoen bestaande woningen. Verruiming van de woningen kan de relatieve positie verbeteren, maar voorlopig lijken andere wijken in de voorraad meer zorgen te geven. Het streven naar samenwerking van ontwerpdisciplines verdient meer ondersteuning. Juist die samenwerking maakt het mogelijk om schijnbaar tegengestelde kwaliteitsaspecten te combineren en om nieuwe mogelijkheden te ontdekken. Dat zou nog kunnen worden versterkt door een betere inhoudelijke inbreng van andere departementen dan VROM, vooral Verkeer en Waterstaat en Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Het Ministerie van VROM kan in het streven de kwaliteit van VINEX te verbeteren gesprekken aangaan met de twee onderscheiden groepen locaties. Met de grootsteedse locaties zal dat gaan over de risico's van de grote dichtheden, met de suburbane locaties over de mogelijkheden het duurzaamheidprofiel te verbeteren. De lokale autonomie en de decentrale opzet van VINEX impliceren dat de mogelijke aanpassingen op het niveau van de locatie moeten en kunnen worden ontwikkeld VINEX kwaliteit door de ogen van de bewoners
In dit onderzoek is de kwaliteit van de nieuwbouw in Vinexstadsgewesten bekeken door de ogen van bewoners. Gekozen is voor een aanpak met drie invalshoeken:
Tezamen bieden deze invalshoeken een beeld van de kwaliteitsbeoordeling en de consequenties die de bewoners zelf aan dit oordeel verbinden. Vooral dit laatste is van belang om iets te kunnen zeggen over de (toekomstige) marktpositie. Algemene bevindingen Uit de gehanteerde invalshoeken komen in alle gevallen positieve signalen naar voren: men heeft de intentie (voorlopig) in de woning te blijven wonen, men heeft weinig ingeleverd op de woonwensen en men beoordeelt de kwaliteit hoog. Nieuwbouw is (zeker ten opzichte van de bestaande voorraad) nog altijd een schaars goed en nieuwbouw heeft specifieke kwaliteiten/voordelen die in de bestaande voorraad niet zijn terug te vinden. Vele huishoudens hebben dan ook bewust voor een nieuwbouwwoning gekozen en beschouwen dit als een kwaliteit op zichzelf. Differentiatie binnen Vinex-stadsgewesten In het onderzoek zijn Vinex-locaties vergeleken met de nieuwbouw op overige uitleglocaties en de binnenstedelijke nieuwbouw. Zowel de nieuwbouw op Vinex-locaties, als de nieuwbouw op overige uitleglocaties als de binnenstedelijke nieuwbouw wordt goed beoordeeld. De belangrijkste verschillen per deelgebied zijn:
De nieuwbouw in binnenstedelijk gebied vervult een specifieke rol. Voor ouderen is de nieuwbouw hier veelal een eindstation, voor jongeren een tussenstation. Het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid per openbaar vervoer spelen een belangrijke rol. Verklaringsgronden Het verschil tussen de nieuwbouw op Vinex-locaties en de overige uitleg is te zien als een verschil tussen grootschalige nieuwbouw nabij steden en kleinschalige nieuwbouw in meer suburbaan gebied. Ook in andere opzichten komt dit verschil naar voren: nieuwbouw binnen de Randstad scoort iets minder dan buiten de Randstad en nieuwbouw in hoge dichtheden scoort iets minder dan in lage dichtheden. De verschillen zijn overigens in zijn algemeenheid gering. Hieruit kan worden afgeleid dat men bijvoorbeeld ook op locaties binnen de Randstad met het bouwen in hoge dichtheden goede resultaten weet te boeken. Er zijn vier verklaringen te noemen voor de verschillen tussen de Vinex-locaties en de overige uitleggebieden:
Het ruimtelijke ordeningsconcept De nieuwbouw op Vinex-locaties is in dit onderzoek vergeleken met de woningbouw op kleinere locaties (in een meer suburbane omgeving) en de nieuwbouw in binnenstedelijk gebied. Het kan zijn dat het ruimtelijke ordeningsconcept de verschillende scores reeds voor een deel verklaart. Het bouwen op grote uitleglocaties sluit op zichzelf al niet volledig aan op de wensen van consumenten. Het is echter, vanuit de compacte stad gedachte, een bewuste keuze geweest om hier het grootste aandeel van de nieuwbouw te realiseren. Woningdifferentiatie en bediende doelgroepen De tweede en derde oorzaak voor de verschillen hangen sterk met elkaar samen. Het zijn vooral de rijwoningen die laag scoren en het is dit woningtype dat op Vinex-locaties sterk is vertegenwoordigd. Deze rijwoningen (in de huur of koopsector) worden voor een belangrijk deel betrokken door jonge huishoudens, die de woning als tussenstap zien naar iets beter. Indien zij kopen doen ze dit vaak ‘om te kopen’: financiële motieven geven bij hun keuze de doorslag. Daarnaast dragen ook de meergezinswoningen op Vinex-locaties bij aan de in verhouding lage score. Op Vinex-locaties worden de meergezinswoningen weinig betrokken door ouderen die hier hun wooncarrière willen beëindigen en juist vaak door jongere huishoudens die snel weer doorverhuizen. Op de overige uitleglocaties worden juist veel luxe koopwoningen gebouwd die relatief hoog scoren. Een ideale differentiatie Indien men toe wil naar een situatie waarin de Vinex-locaties worden bewoond door huishoudens die zich optimaal bediend voelen is een pleidooi voor meer luxe koopwoningen (en meer voor ouderen bestemde meergezinshuurwoningen) gerechtvaardigd. Zeker gezien de toenemende vraag naar woningen in dit segment. Momenteel wordt deze vraag met name beantwoord middels nieuwbouw buiten Vinex-locaties, wellicht wordt hiermee een kans gemist. Verschillen op microniveau Uit het onderzoek komt naar voren dat woningen van een zelfde type, betrokken door een zelfde huishouden, op Vinex-locaties in sommige gevallen lager scoren dan elders. De verklaring hiervoor zit in de uitwerking op microniveau: het niveau van de woning en de directe woonomgeving. In dit onderzoek is bekeken welke aspecten op dit niveau bepalend zijn voor het gedrag van consumenten. Het grootste gewicht wordt door woonconsumenten nog altijd toegekend aan de woning zelf. Bepalende aspecten in het consumentengedrag hebben met name betrekking op de grootte van de woning, de kavel en de tuin. Daarnaast spelen aspecten als de geluidsisolatie naar de buren en het uitzicht vanuit de woning een belangrijke rol. Bovenstaande doet reeds vermoeden dat qua woonomgeving de dichtheid een belangrijke bepalende factor is. Dit komt uit de scores ook duidelijk naar voren. Daarnaast speelt de kwaliteit van de parkeervoorzieningen en de groenvoorzieningen een belangrijke rol. Op de benoemde Vinex-locaties komen relatief vaak woonmilieus voor die op bovenstaande punten niet de, door de consument, gevraagde kwaliteit leveren. De critici De belangrijkste kritiek die geleverd is op de woningbouw op Vinex-locaties heeft juist betrekking op aspecten als de dichtheid, de parkeervoorzieningen en de groenvoorziening. Gedeeltelijk onderstrepen de uitkomsten van dit onderzoek dus de kritiek. Ook hier wordt geconstateerd dat op microniveau men wat deze aspecten betreft niet altijd het door de consument gewenste kwaliteitsniveau haalt. Het hoeft hier echter niet te gaan om de bouwlocaties in hun totaliteit, maar het kan ook gaan om een enkele buurt, straat of bouwblok. Over de hele linie gezien scoort de nieuwbouw op Vinex-locaties in de ogen van de bewoners goed en is men tevreden. Toekomstwaarde Bovenstaande betekent dat het overall gezien goed zit met de toekomstwaarde van Vinex-locaties. Dat er enkele straten of buurten op de langere termijn buiten de markt kunnen raken kan echter niet worden uitgesloten. Problemen zijn wat dit betreft het eerste te verwachten op locaties binnen de Randstad waar met hoge dichtheden rijwoningen worden gebouwd. Momenteel is de markt in deze gebieden nog erg overspannen en worden woningen eenvoudig afgezet. Op termijn zal ook hier de markt meer gaan ontspannen. De Vinex-woningbouw van nu moet dan concurreren met de Vinex-bouw van de toekomst (die waarschijnlijk ruimer, groener en consumentgerichter zal zijn) en met bestaande wijken (waarvan een belangrijk deel de komende jaren onder de noemer herstructurering zal worden verbeterd). Deze concurrentiestrijd kan ervoor zorgen dat een klein deel van de nieuwbouw (enkele straten of bouwblokken) die de afgelopen jaren is gerealiseerd aan de onderkant van de markt belandt. Bij ontspanning zullen echter eerst delen van de bestaande voorraad in de problemen komen. Bron : Vinex door de ogen van bewoners; RIGO research en advies, 1999
|
|
||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||
| Copyright © BIJN Solutions. Alle rechten voorbehouden | |||||||||||||||||||||||||
